課程大綱

**部分：房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)營改增的相關(guān)增值稅政策

1. 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)“營改增”涉及的稅率和征收率

2. 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅申報與匯總納稅

3. 增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人管理

4. 應(yīng)納增值稅額的計算（增值稅進(jìn)項抵扣、進(jìn)項轉(zhuǎn)出與不允許抵扣規(guī)定）

5. 增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限、抵扣期限及特殊規(guī)定

6. 增值稅專用發(fā)票丟失的處理

7. 增值稅會計核算

8. 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)進(jìn)項稅金抵扣的幾種規(guī)定

9. 增值稅進(jìn)項留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?

10. 企業(yè)辦理跨區(qū)遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續(xù)抵扣？

第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)應(yīng)對“營改增”的三大原理

1. 三證統(tǒng)一：法律憑證、會計憑證四和稅務(wù)憑證相互統(tǒng)一

2. 三價統(tǒng)一：合同價、發(fā)票價和結(jié)算價相互統(tǒng)一

3. 三流統(tǒng)一：資金流、發(fā)票流和勞務(wù)流（物流）相互統(tǒng)一

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略

一、建筑安裝企業(yè)應(yīng)對策略：

**策略：合同控稅策略

1.  降低企業(yè)稅負(fù)的源頭：合同簽訂環(huán)節(jié)

1) 合同、業(yè)務(wù)流程與稅收的關(guān)系

2) 合同中隱藏稅收風(fēng)險

2.  營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)合同控稅策略

1) 工程款增值稅納稅義務(wù)時間的合同簽訂技巧

2) 建筑機(jī)械設(shè)備租賃合同的節(jié)稅技巧

3) 采購合同中材料費用與運輸費用的節(jié)稅技巧

4) 建筑勞務(wù)派遣合同的節(jié)稅技巧

5) 采購合同中違約金條款節(jié)稅的簽訂技巧

6) 總承包合同中發(fā)票條款的節(jié)稅簽訂技巧

7) EPC合同的節(jié)稅簽訂技巧

8) 業(yè)主用房屋抵工程款，建筑企業(yè)將業(yè)主用來抵工程款的房屋抵供應(yīng)商材料款的合同簽訂技巧

9) 廣告合同的簽訂技巧

第二策略：票據(jù)控稅策略

1.  虛開發(fā)票的種類及虛開增值稅發(fā)票專用罪的司法規(guī)定

2.  營改增后的建筑（房地產(chǎn)）企業(yè)實現(xiàn)節(jié)稅的30種發(fā)票開具技巧

1) 施工期間發(fā)生水電費用的發(fā)票開具技巧

2) 采購過程中的運輸發(fā)票開具技巧

3) 采購過程中材料發(fā)票的開具技巧

4) 掛靠工程中的發(fā)票開具技巧

5) 母公司投標(biāo)的工程，子公司進(jìn)行施工中的發(fā)票開具技巧

6) 總公司投標(biāo)的工程，分公司施工中的發(fā)票開具技巧

7) 建筑企業(yè)售后回租中的發(fā)票開具技巧

8) 甲方從工程結(jié)算款中扣留施工企業(yè)罰款的發(fā)票開具技巧

9) 材料供應(yīng)商給予施工企業(yè)銷售返點的發(fā)票開具技巧

10) 甲方扣留施工企業(yè)質(zhì)量保證金的發(fā)票開具技巧

11) 施工企業(yè)與業(yè)主（房地產(chǎn)企業(yè)）已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款的發(fā)票開具技巧

12) 施工企業(yè)接受勞務(wù)派遣公司派遣勞務(wù)人員的發(fā)票開具技巧

13) 施工企業(yè)收到房地產(chǎn)企業(yè)的提前竣工獎、材料差價款的發(fā)票開具技巧

14) 施工企業(yè)與非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)的發(fā)票開具技巧

15) 建筑施工企業(yè)租用機(jī)械設(shè)備的發(fā)票開具技巧

16) 建筑施工企業(yè)銷售營改增之前采購的設(shè)備的發(fā)票開具技巧

17) 營改增后，沙石料的發(fā)票開具技巧

18) 建筑施工企業(yè)支付或收到違約金和賠償金的發(fā)票開具技巧

19) 營改增前已完成的工程結(jié)算未收的工程款于營改增后收到工程款的發(fā)票開具技巧

20) 增值稅專用發(fā)票出格、壓線后，該發(fā)票是否屬于合法有效的發(fā)票？

21) 去年8月份，某公司發(fā)生一筆銷售業(yè)務(wù)，但沒有給對方開具發(fā)票，此筆收入已按時申報。10月份，客戶突然要求該公司對該筆業(yè)務(wù)開具增值稅專用發(fā)票。請問，該公司可否開具該筆業(yè)務(wù)的增值稅專用發(fā)票？

22) 稅務(wù)登記證正在辦理中的企業(yè)，因業(yè)務(wù)需要可否申請稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票？

23) 企業(yè)作廢已開具的增值稅專用發(fā)票，是否需要收回已交給購貨方的聯(lián)次？

24) 發(fā)票丟失，需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理什么手續(xù)？

25) 建筑企業(yè)使用房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一購入電、水增值稅處理？

26) 建筑企業(yè)自產(chǎn)自用的水泥預(yù)制構(gòu)件如何納稅？

27) 施工現(xiàn)場生產(chǎn)混凝土該如何繳稅?

28) 企業(yè)處置銷售下腳料，是否繳納增值稅？

29) 商品砼享受稅收優(yōu)惠的處理

3.  營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)不能抵扣進(jìn)項稅金的10種發(fā)票

1) 沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票

2) 購買職工福利用品的專用發(fā)票

3) 發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進(jìn)項稅金

4) 營改增前簽訂采購合同，在營改增后收到建筑材料，并付款給供應(yīng)商而收到的專用發(fā)票

5) 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)哪些進(jìn)項發(fā)票可以抵扣，哪些進(jìn)項發(fā)票不可以抵扣？

6) 營改增前采購的材料已經(jīng)用于工程，營改增后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的專用發(fā)票

7) “對開發(fā)票”不能抵扣進(jìn)項稅金

8) 建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發(fā)票

9) 房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)存量資產(chǎn)的專用發(fā)票

10) 拆遷補(bǔ)償款、青苗補(bǔ)償費用不可以抵扣

二、房開企業(yè)特定業(yè)務(wù)的增值稅處理

**策略：過渡期政策問題

1. 房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算征收增值稅？或是繼續(xù)計算繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？如果購買方只要增值稅專用發(fā)票用來抵扣進(jìn)項稅額銷售方是否可以按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實施后自行建造的商品房是否一定按照一般計稅方式計算繳納增值稅？

3. 房地產(chǎn)企業(yè)銷售營改增實施前購買的商品房按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算繳納增值稅？按照一般計稅方式卻沒有對應(yīng)的進(jìn)項稅額？

4. 房地產(chǎn)企業(yè)營改增實施日前后的新老項目怎么劃定？是按照取得土地使用權(quán)證日期？還是建設(shè)用地規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程規(guī)劃許可證日期？建設(shè)工程施工許可證日期？預(yù)售許可證日期？竣工驗收備案證日期？

5. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)購買個人的房產(chǎn)能否抵扣進(jìn)項稅額？

6. 營改增后個人銷售二手房區(qū)分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續(xù)適用差額征稅政策？

7. 營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項稅額？或者是視同銷售？視同銷售并沒有改變所有權(quán)，也許將來還會出售。一次性允許抵扣進(jìn)項稅額，會導(dǎo)致進(jìn)項稅額很大而長期不需要繳納增值稅。可否按照使用年限逐年計算抵扣？或者是參照企業(yè)所得稅按照不少于**低折舊年限20年計算分?jǐn)偟挚圻M(jìn)項稅額？

8. 營改增后房地產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性出租固定資產(chǎn)，可否抵扣進(jìn)項稅額？一次性允許抵扣進(jìn)項稅額，會導(dǎo)致進(jìn)項稅額長期大于出租銷項稅額而長期不需要繳納增值稅。

9. 融資性售后回租合同未執(zhí)行完畢怎樣處理？經(jīng)營性租賃房產(chǎn)呢？

10. 先期拿地，成本較小，營改增后拿地成本可否抵扣？建設(shè)成本商品后，增值較大怎樣處理？

11. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，怎樣進(jìn)行抵扣？

12. 合作建房，以地?fù)Q房，以房換地增值稅怎樣處理？

第二策略：拿地環(huán)節(jié)增值稅處理的問題

1. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項稅？以什么票據(jù)為準(zhǔn)？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)以招拍掛所支付的土地出讓金計算抵扣進(jìn)項稅額，扣除率按照11%計算還是6%    

3. 房地產(chǎn)企業(yè)支付的為獲得土地相關(guān)的各種費用是否有機(jī)會抵扣進(jìn)項稅？比如拍賣傭金、評估費、交易費？

4. 支付的各類政府規(guī)費能否獲得進(jìn)行抵扣？青苗補(bǔ)償費用票據(jù)使用？市政配套費用怎樣抵扣？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地與當(dāng)?shù)卣炗喌耐顿Y協(xié)議中所明確的紅線外支出如何計算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒有財政收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項稅額？操作層面怎樣處理？

6. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地怎么抵扣進(jìn)項稅額？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，是否征收增值稅？假如被轉(zhuǎn)讓的公司資產(chǎn)主要是房屋、土地權(quán)屬。

8. 支付的各類拆遷補(bǔ)償費或拆一還一的成本如何抵扣？

9. 營改增后，一級開發(fā)商取得土地，生地變熟地后轉(zhuǎn)讓，是參照營業(yè)稅的差額計算方式還是一般計稅方式計算征收增值稅？

10. 附帶建設(shè)回遷房取得土地方式下，回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補(bǔ)償部分的增值稅處理？無論是回遷房產(chǎn)補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償能否算取得土地使用權(quán)的進(jìn)項稅額？

11. 項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進(jìn)行增值稅抵扣？

第三策略：前期工程環(huán)節(jié)的問題

1. 如果沒有**終取得土地所發(fā)生的前期調(diào)研費用、可行性研究費能否抵扣進(jìn)項稅額？

2. 項目批報建費用怎樣抵扣，發(fā)票或收據(jù)是什么樣的？，項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費，如人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。

3. 規(guī)劃設(shè)計費用如何抵扣進(jìn)項稅額？項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費用、管線設(shè)計費用、改造設(shè)計費用、可行性研究費用（含支付社會中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費用），制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費用、方案評審費用。

4. 勘測丈量費用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項稅額？主要包括：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等

5. 工程招標(biāo)費用如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項稅額？包括工程招標(biāo)管理費、工程招標(biāo)交易服務(wù)費、工程招標(biāo)代理服務(wù)費用等（什么情況下必須進(jìn)行招標(biāo)？）

6. “三通一平”費是否可抵扣進(jìn)項稅額？如何進(jìn)行抵扣進(jìn)稅額？道路通、電力通（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費）、自來水（上下水道）、場地平整（包括開工前垃圾運費）的費用。

7. 臨時設(shè)施費如何進(jìn)行抵扣進(jìn)項稅額？工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。

8. 其他費用可否抵扣進(jìn)項稅額？包括擋光費、危房補(bǔ)償鑒定費、施工噪音管理費等。

第四策略：建安環(huán)節(jié)的問題

1. 代建市政設(shè)施，房地產(chǎn)公司為總包方，分包給分包公司，房地產(chǎn)公司只收取代理費，如果營改增前符合按代理業(yè)繳納營業(yè)稅的條件，營改增后，增值稅如何處理？可以按照服務(wù)業(yè)代理業(yè)6%差額計征增值稅嗎？分包單位發(fā)票開給政府。

2. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用所發(fā)生的進(jìn)項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？

3. 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的車位、車庫，不能辦理產(chǎn)權(quán)，用來銷售或者出租，進(jìn)項稅額能否抵扣？沒有全部銷售或出租完畢，進(jìn)項稅額抵扣多少？不能辦理產(chǎn)權(quán)銷售或者出租是按照銷售不動產(chǎn)的稅目還是出租不動產(chǎn)的稅目？

4. 存貨與固定資產(chǎn)劃分標(biāo)準(zhǔn)的變化對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)抵扣進(jìn)項稅額有無關(guān)系？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂工程施工合同后，按照當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局或監(jiān)理站的要求所繳納的勞保費也取得了行政事業(yè)性收據(jù)，可否抵扣進(jìn)項稅額？這部分錢建設(shè)局會撥付建筑施工企業(yè)，建筑施工企業(yè)做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專項文明施工費、專項安全措施費。

6. 營改增后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的影響在哪里？

7. 園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險控制技巧在哪里？

8. 清包工環(huán)節(jié)材料費用怎樣抵扣？

9. 生產(chǎn)企業(yè)提供自產(chǎn)貨物并提供安裝勞務(wù)的怎樣處理？

10. 房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主提供房屋維修服務(wù)，免費維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出或視同銷售處理？

11. 購方納稅人將增值稅專用發(fā)票進(jìn)行認(rèn)證抵扣后，因銷方納稅人未申報繳納稅款，購方納稅人是否需就已認(rèn)證抵扣稅款做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出？

第五策略：融資環(huán)節(jié)的問題

1. 金融業(yè)營改增前的抵扣問題，銀行貸款利息方面，銀行是否會開具增值稅專用發(fā)票以抵扣進(jìn)項稅？

2. 非金融業(yè)營改增的抵扣問題，委托貸款、企業(yè)拆借、社會集資可否抵扣進(jìn)項稅額？

3. 統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分割單可否抵扣進(jìn)項稅額？一方取得利息進(jìn)項稅額發(fā)票也要轉(zhuǎn)出，另一方支付利息分割單可以抵扣進(jìn)項稅額？還是只能開具發(fā)票才可以計算抵扣進(jìn)項稅額？

4. 房地產(chǎn)信托基金資金成本的抵扣問題？

第六策略：銷售方面的問題

1. 預(yù)計房地產(chǎn)銷售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計算？

2. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款是否就要按照適用稅率計算繳納增值稅？房子還沒建已經(jīng)實現(xiàn)了銷售，訂金、定金、意向金、誠意金，是在取得預(yù)售許可證之后簽訂了銷售或預(yù)售合同確認(rèn)增值稅收入還是只要收到錢就要算收入？

3. 房開企業(yè)以繳納保證金抵扣購房款方式搞促銷，例如業(yè)主預(yù)存2萬元，將獲得抵扣5萬元購房款優(yōu)惠，請問，用預(yù)存款購房應(yīng)該如何繳納增值稅？

4. 公司為了開拓市場，采購了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給購房業(yè)主。請問，購進(jìn)禮品的進(jìn)項稅額能否抵扣？銷項稅額怎樣計算？

5. 房地產(chǎn)企業(yè)開盤后一售而光，但房子還沒建，只有銷項沒有進(jìn)項，可否先預(yù)征后清算？清算時點選擇在取得竣工驗收備案時間？

6. 對于不同類型的房產(chǎn)即住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預(yù)征率會一樣嗎？

7. 項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，屬于視同銷售行為？進(jìn)項稅如何抵扣？如果隨后又進(jìn)行出售，銷項稅和進(jìn)項稅又如何處理？

8. 以土地或商品房進(jìn)行投資增值稅處理？ 視同銷售嗎？

9. 將房產(chǎn)免費提供給酒店使用，是否視同銷售？還是視同出租？

10. 合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨立法人企業(yè)，雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎？可否有視同采購的進(jìn)項稅額？

11. 營改增后“買房贈車庫”等行為如何納稅以及風(fēng)險如何控制？

12. 營改增后視同銷售行為如何納稅？

13. “三大費用”中涉及的進(jìn)項稅額如何抵扣，有何風(fēng)險？是否要進(jìn)項轉(zhuǎn)出？

14. 房地產(chǎn)企業(yè)營改增后總分支機(jī)構(gòu)匯總納稅，可否包括子公司？實務(wù)中取得土地后辦理項目子公司的較多。

15. 營改增后首付款與按揭款該如何納稅？

16. 我公司將自己開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為出租，這種行為算企業(yè)所得稅的視同銷售嗎，營改增后如何處理？

17. 房開企業(yè)的中央空調(diào)修理費，可否作進(jìn)項稅額抵扣？

18. 企業(yè)在小區(qū)內(nèi)安裝路燈，采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項稅額能否抵扣？ 營改增后變化？

19. 購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進(jìn)行結(jié)算，產(chǎn)生的貼現(xiàn)息費用由購買方承擔(dān)。貼現(xiàn)息費用是否可認(rèn)定為增值稅價外費用？貼現(xiàn)息可否單獨開具增值稅專用發(fā)票？

第四部分：其他需要關(guān)注的問題

1. 購買的材料都可以抵扣進(jìn)項稅額嗎？

2. 購買的材料沒有全部用于工程怎么辦？

3. 購買的材料工地施工超定額浪費了怎么辦？

4. 購買的材料工地被盜丟失怎么辦？

5. 購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？

6. 自用的施工機(jī)械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？