對象

1、 房地產(chǎn)企業(yè)董事長、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理； 2、 房企財務總監(jiān)、法務總監(jiān)、土拓總監(jiān)、投資總監(jiān) 、法務總監(jiān)、財務主管； 3、 房企人力、戰(zhàn)略、工程、設計、成本、營銷、風險等部門主管； 4、 會計師事務所、金融、證券、投資等行業(yè)高級管理人員。

目的

1、深入理解我國當前宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)最新政策； 2、了解近期房地產(chǎn)市場走勢與土地拓展模式； 3、掌握房地產(chǎn)五維創(chuàng)新融資方式與財稅風控策略； 4、掌握房地產(chǎn)項目投資策略與并購重組方式及稅務問題； 5、掌握房地產(chǎn)金融化與互聯(lián)網(wǎng)化盈利模式與大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略； 6、了解跨境收購、后地產(chǎn)時代的物業(yè)服務資本化策略； 7、掌握地產(chǎn)合作開發(fā)形態(tài)、業(yè)務運營模式創(chuàng)新路徑。

內(nèi)容

【課程背景】

當前，我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，經(jīng)濟下行壓力較大。十九大報告明確提出在經(jīng)濟增長質(zhì)量、金融改革、環(huán)境治理、房地產(chǎn)調(diào)控等方面要有新的突破。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的持續(xù)加壓，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度整合。地產(chǎn)行業(yè)集中度愈發(fā)明顯，百強房企不是在并購合作，就是在并購合作的路上。百強房企也通過并購合作跨入“千億”陣營，實現(xiàn)“千億”夢。房地產(chǎn)并購也是企業(yè)獲取土地、尋求融資的重要途徑。并購能夠滿足眾多企業(yè)包括擴張規(guī)模、占領(lǐng)異地市場等不同的需求，能夠帶來非常大的機會。通過并購來整合資源、擴大規(guī)模似乎成了國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商的共識，但并購是柄雙刃劍，利用得當如虎添翼，反之則后患無窮。因此房地產(chǎn)企業(yè)的土拓和財務及相關(guān)決策部門，在作出并購決定前，一定要充分了解投資并購模式，做好土拓路徑的設計、運營模式創(chuàng)新及財稅籌劃，才能助力企業(yè)的長期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的壓艙石，同時是典型的政策導向性產(chǎn)業(yè)，受宏觀調(diào)控影響較大。“兩會”作為中央政策風向標，一直以來都受到社會各界的高度關(guān)注。2019年 “兩會”已落幕一個多月，房地產(chǎn)政策走勢明朗化，目前一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的市場表現(xiàn)。在目前國家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，展望2019全年，在“房住不炒”、管控風險、強化保障等目標指引下，地方房地產(chǎn)政策將延續(xù)什么樣的基調(diào)呢？新形勢下作為投資人如何投資新的地產(chǎn)項目呢？房地產(chǎn)形勢越來越嚴峻，并購重組已成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，2019如何并購重組，如何土地拓展，應關(guān)注哪些經(jīng)營風險與財稅風險呢？在房地產(chǎn)行業(yè)日益金融化、投行化、互聯(lián)網(wǎng)化的今天，如何進行基于大數(shù)據(jù)的地產(chǎn)模式創(chuàng)新？后地產(chǎn)時代物業(yè)服務崛起，房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略如何布局？宏觀經(jīng)濟持續(xù)下探，在當前財政與貨幣政策下，房企如何融資突破？房地產(chǎn)開發(fā)商如何才能保證健康持續(xù)發(fā)展成為每家房企須思考的重要課題。本課程將為您全面解讀十九大房地產(chǎn)經(jīng)濟政策、2019“兩會”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點、一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與趨勢分析，互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新，及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運營創(chuàng)新、大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、投融資創(chuàng)新及財稅籌劃策略。

【課程特點】

1、觀點新穎、具有很強的系統(tǒng)性，論述精辟、充滿激情、貼近企業(yè)；

2、寓教于樂、案例前沿，實踐集成、注重實效與實用性；

3、案例豐富、深入淺出，注重實效、應用性強；

4、內(nèi)容通俗易懂，自由輕松學習，深受政府和企業(yè)好評。

【課程模塊】

一、十九大經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)市場展望  

（一）“新時代”：與時俱進中的歷史方位新判斷、新指南

1、我國發(fā)展新的歷史方位；

2、實現(xiàn)中華民族偉大復興的現(xiàn)代化“中國夢”目標；

（二）“不平衡”：關(guān)于我國社會矛盾的新判斷、新分析

1、十九大形成的關(guān)于社會主義矛盾的新判斷；

2、人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾；

（三）“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”：著力化解社會主要矛盾的主線

1、強調(diào)的“供給管理”，更多地側(cè)重的是結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題；

2、以“全要素生產(chǎn)率”支撐我國的現(xiàn)代化進程；

（四）十九大經(jīng)濟政策框架與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1、新時代中國特色社會主義發(fā)展的戰(zhàn)略安排；

2、五大發(fā)展理念與現(xiàn)代化經(jīng)濟體系建設；

3、中國房地產(chǎn)市場和行業(yè)現(xiàn)狀、供需求影響因素；

4、中國的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場、總體判斷分析；

5、十九大后房地產(chǎn)機會、挑戰(zhàn)與發(fā)展趨勢；

二、2019“兩會”房地產(chǎn)定調(diào)與政策亮點  

（一）2019“兩會”房地產(chǎn)政策主基調(diào)、六大亮點

1、2019年“以穩(wěn)為主，一城一策”定調(diào)；

2、解讀2019“兩會”房地產(chǎn)政策六大亮點；

①、深入推進新型城鎮(zhèn)化，堅持城市群發(fā)展；

②、落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系；

③、繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造；

④、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升；

⑤、新型城鎮(zhèn)化提高柔性化治理、精細化服務水平；

⑥、健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法；

（二）兩會房地產(chǎn)政策對后期樓市的影響？

1、兩會政策對后期樓市的影響；

2、房地產(chǎn)投資區(qū)域的選擇和分析；

3、 標桿品牌企業(yè)對城市區(qū)域的選擇方式；

三、2019年一季度房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與趨勢分析  

（一）一季度宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)市場表現(xiàn)  

1、近期全國房地產(chǎn)市場形勢回顧：政策、投資、市場、土地？

2、一季度宏觀經(jīng)濟形勢分析：經(jīng)濟方面、貨幣信貸、房地產(chǎn)政策；

3、2019年一季度百城新建住宅價格指數(shù)變化？

4、一季度重點城市商品住宅成交規(guī)模情況？

5、一季度三四線城市成交面積情況？

6、一季度近期熱點一二線城市市場情況？

7、一季度土地市場呈現(xiàn)哪些新的變化？

8、一季度，房地產(chǎn)地方調(diào)控主要特點?

（二）2019年房地產(chǎn)市場趨勢分析

1、2019年品牌房企市場發(fā)展趨勢；

2、土地拓展模式創(chuàng)新與聚焦熱點城市；

3、房企融資規(guī)模與政策趨勢；

4、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投資發(fā)展策略：行業(yè)黑馬逆襲成功，彎道超車的可能性；

5、地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展與現(xiàn)金流管理和效益；

6、中央和地產(chǎn)調(diào)控政策歸納與下一步預測、2019年房地產(chǎn)市場總體趨勢；

7、2019年熱點城市最新政策、行業(yè)策略建議與戰(zhàn)略思考；

四、房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位與發(fā)展模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位

1、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略思考；

①城市化進程與人口變化等對長期趨勢的影響；

②政策、消費升級和競爭格局對短期趨勢的影響；

③階段性機會的把握：三四線城市的機會與城市群機會；

④結(jié)合自身的資源能力特點制定最適合自己的戰(zhàn)略選擇；

⑤XXX戰(zhàn)略規(guī)劃：戰(zhàn)略定位與目標、商業(yè)模式、業(yè)務選擇、成長階梯、核心競爭力與戰(zhàn)略舉措；

⑥XX實操分享：行業(yè)黑馬的投資戰(zhàn)略與拿地模式（招拍掛、一二級聯(lián)動、收并購、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動）；

2、地產(chǎn)投資模式與產(chǎn)業(yè)融合定位（地、錢、人）；

3、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略；

4、房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；

（二）互聯(lián)網(wǎng) 背景下的地產(chǎn)發(fā)展模式

1、互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新：

①互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)模式分析與實戰(zhàn)策略；

②互聯(lián)網(wǎng) 房地產(chǎn)六大模式；

③“互聯(lián)網(wǎng) ”物業(yè)管理大數(shù)據(jù)；

2、創(chuàng)新租賃模式；

3、輕資產(chǎn)管理運作模式與平臺模式：

①主流房企輕資產(chǎn)實務操作模式分析；

②當前我國房地產(chǎn)輕資產(chǎn)企業(yè)分類；

③萬科模式、萬達模式、凱德模式、保利模式、遠洋模式等優(yōu)點、缺點；

④花樣年模式、紅星美凱龍模式等優(yōu)點、缺點；

⑤“基金 代建”方式合作拿地開發(fā)、模式設計和方法；

4、華夏幸福商業(yè)模式：“產(chǎn)業(yè)新城”，其優(yōu)點、缺點分析；

1、

全產(chǎn)業(yè)鏈模式：

①五大案例解讀地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式突破；

②XXX商業(yè)管理公司、顧問公司、策劃運營公司、物業(yè)管理公司、建筑公司、設計平臺公司、建材公司、科技環(huán)保公司等；

2、

XXX地產(chǎn)等企業(yè)的高周轉(zhuǎn)；

7、3 1資本分拆模式；

8、新城鎮(zhèn)化與創(chuàng)新地產(chǎn)項目投資邏輯；

①城市更新、舊改類項目背后的資本運作邏輯；田園綜合體項目中的融資創(chuàng)新；

②長租公寓：單元盈利 復制規(guī)劃 融資；文旅地產(chǎn)投資價值描述與規(guī)劃；

③產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營收益與投資收益模式；地產(chǎn)企業(yè)分拆主板上市；

④康養(yǎng)項目的內(nèi)容經(jīng)營資產(chǎn)價值規(guī)劃；專業(yè)市場的資產(chǎn)價值與資本運作模式；

⑤集合店、快閃電的運營邏輯與商業(yè)機會；創(chuàng)內(nèi)容企業(yè)的團隊激勵與業(yè)績增長等等；

9、土地開發(fā)模式創(chuàng)新、特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地運營；

①一級開發(fā)：難點與瓶頸、核心價值、關(guān)鍵流程、一級開發(fā)政策；

②開發(fā)模式：階段歷程、十大模式、合資模式、PPP模式 、政府采購、收益權(quán)模式 ；

③開發(fā)風險及規(guī)避、進入及退出機制、模式典型案例匯總分析；

④土地營銷：意義與本質(zhì)、價格策略、如何營銷 、XX案例；

⑤政企關(guān)系：政府對付開發(fā)商的三階段論、開發(fā)商對付政府的四美計劃、三種均衡關(guān)系；分類與技巧 、五個一工程 ；

⑥應用案例分析：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新城新區(qū)、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等行業(yè)痛點與發(fā)展創(chuàng)新；

10、八大政策模式；

11、品牌地產(chǎn)案例分析：模式創(chuàng)新與財稅風控；

12、泛地產(chǎn)生態(tài)鏈：金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等創(chuàng)新模式分析；

五、房地產(chǎn)融資規(guī)劃與融資模式創(chuàng)新

（一）2019年房地產(chǎn)融資規(guī)劃

1、房地產(chǎn)融資戰(zhàn)略:（ 債權(quán)、股權(quán)和夾層投融資）；

2、房地產(chǎn)年度融資計劃：資本結(jié)構(gòu)、金融資源與渠道的梳理、開拓與計劃；

3、房地產(chǎn)戰(zhàn)略、年度經(jīng)營計劃與預算績效協(xié)同；

4、地產(chǎn)開發(fā)的流程、評估方式、風險、開發(fā)成本及投資利潤測算：

①房地產(chǎn)開發(fā)流程和關(guān)鍵節(jié)點

②三種房地產(chǎn)主要的評估方式

③房地產(chǎn)投資和開發(fā)的風險

④房地產(chǎn)投資開發(fā)管控的主要方式--四張表（成本和利潤、現(xiàn)金流、工期、銷售計劃）

（二）房地產(chǎn)五維融資創(chuàng)新路徑

1、房地產(chǎn)融資市場回顧分析：股本市場、債權(quán)市場、股債混合市場；

2、融資機構(gòu)：券商投行、商業(yè)銀行、信托公司、基金子公司、租賃公司、資產(chǎn)管理公司、保險公司、私募基金、產(chǎn)業(yè)基金、并購基金、交易所、金融產(chǎn)權(quán)交易所、第三方理財、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融控股平臺等；

3、股本、債務與夾層融資方式比較、信用、擔保與抵押融資方式比較；

4、資產(chǎn)性結(jié)構(gòu)融資分析：

①結(jié)構(gòu)性融資：(開發(fā)貸、按揭、委托貸款、民間融資、融資租賃、保理商票融資、債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、特定收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資、包銷融資、購房尾款融資等)；

②資產(chǎn)證券化: 債券、上市、資管計劃；ABS、ABN、CMBS、類Reits；境內(nèi)定增；

5、價值融資分析（孵化、資本）：XXX資產(chǎn)證券化案例分析、境內(nèi)外上市、買殼、并購、合作融資；

6、大數(shù)據(jù)資源融資創(chuàng)新（信用鏈融資）；

7、平臺融資創(chuàng)新（兩類平臺）、互聯(lián)網(wǎng)金融、區(qū)域股交所、金交所融資產(chǎn)品；

8、房地產(chǎn)私募基金、REITs、保險資金、資產(chǎn)支持票據(jù)、項目特定資產(chǎn)收益權(quán)、明股實債模式、公司債券、債務融資工具、短期融資融券融資、政府項目PPP、海外融資（海外發(fā)債與內(nèi)保外貸）；

9、聚合融資創(chuàng)新（融資組合）案例分析；

10、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新（一）：趨勢是，資產(chǎn)證券化 運營、資本 運營，地產(chǎn)業(yè)態(tài)決定融資模式；

11房地產(chǎn)綜合融資創(chuàng)新設計（二）：股債混合、并購融資、輕資產(chǎn)出表、境外融資、私募基金、互金平臺；前期融資--拿地決策之前需要考慮的因素；項目融資--施工建設期的資金方案設計；后期回款--銷售期的資金管理與平衡等；

12、并購融資創(chuàng)新：

①信托、私募融資結(jié)構(gòu)及要點：價格、退出；

②股權(quán)融資、表決權(quán)的分配，及對賭協(xié)議；

③房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和REITS；

案例：XXX的交易結(jié)構(gòu)和核心要點

案例：XXX的特點及障礙

④分析：并購中各種融資方案的異同、特點及障礙；

13、城市更新項目融資創(chuàng)新方案：城市更新項目意愿征集階段、拆遷安置補償協(xié)議談判階段、城市更新計劃實施階段等；

14、知名房企拿地策略和融資方式分析:1-5；

15、融資風險防范：房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)融資的風險防范及措施；

①抵押及質(zhì)押，擔保的風險與防范：土地評估與抵押、項目公司股權(quán)質(zhì)押、集團信用擔保、第三方擔保等；

②財務與管理的風險與防范：項目公司與GP共管、財務流通，財務自主調(diào)撥與資料披露、項目退出與利潤分配，項目公司結(jié)束等；

六、房地產(chǎn)投資并購交易機制與風險控制

（一）房地產(chǎn)企業(yè)投資并購的交易模式

1、投資開發(fā)模式：招拍掛、收并購、勾地、 合作開發(fā)；

2、房地產(chǎn)并購的內(nèi)容和戰(zhàn)略動因、股權(quán)并購模式分析；

3、股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合作開發(fā)、項目收購、項目投資等并購方式的優(yōu)劣分析；

4、投資并購的交易流程管理，包括意向書、盡職調(diào)查、協(xié)議簽署、資金共管、項目/股權(quán)完善、資金釋放、項目交割、保證義務、尾款支付；

5、投資并購中的盡職調(diào)查要點；

①公司股權(quán)：是否真實出資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否真實，股權(quán)安排，反收購措施；

②房地產(chǎn)開發(fā)的階段：不同階段關(guān)注點不同，項目的風險和債務不同；

③土地資產(chǎn)瑕疵：土地取得程序的合法性，土地開發(fā)政策盡調(diào)；

④項目公司債權(quán)債務問題：股東之間約定項目公司債務承擔的有效性；

⑤重大合同：施工、采購、借款、銷售等；

⑥三張報表視角的財務盡調(diào)分析：XXX并購案例分析；

（二）投資并購的交易方案設計與風險

1、一般股權(quán)交易，股權(quán)交易在法律上的合法性與稅務上的風險；

2、收購部分股權(quán)、收購部分項目；

3、收購土地返售房產(chǎn)的交易與稅務問題；

4、境外收購涉及的外匯和稅務問題；

5、房地產(chǎn)收購合同要點：項目描述 價格及支付方式 交割 共管賬戶 潛在債務約定和處理；

6、以總包加包銷方式的變更收購方案；

7、不同方式收購國有房地產(chǎn)或資產(chǎn)的程序及問題；

8、特色小鎮(zhèn)的“經(jīng)營”模式及與房地產(chǎn)“開發(fā)”模式的區(qū)別；

（三）合作開發(fā)操作要點及核心條款設計

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)的定位分析：共同投資、共享利潤、共擔風險；

2、合作開發(fā)的形態(tài)的比較：項目公司式、合伙式、合同式；

3、合作主體：合作方盡調(diào)六大維度：綜合實力；經(jīng)營理念、資信情況；經(jīng)營能力、風險情況及管理情況；

4、公司設立：設立時間；入股時間；

5、法人治理：股東會、董事會職權(quán)及表決機制；總經(jīng)理職權(quán)；非操盤方派駐人員職責；

6、操盤模式：單方操盤；聯(lián)合操盤；保底收益；

7、退出機制：退出方式、退出時間；

8、僵局處理：僵局處理之萬能公式；

9、核心條款設計：合作模式、項目公司設立與股比、項目公司經(jīng)營管理、資金籌措與資金管理、利潤分配、退出機制、法律風險；

10、項目合作開發(fā)中的法律風險與全面防范：

①公司開發(fā)中決策權(quán)的約定和分配，誰負責操盤及如何界定各方的權(quán)利義務？

②項目定位、設計、施工、采購、造價、財務等權(quán)利的分配及監(jiān)督權(quán)的行使方式

③項目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務的約定及未履行時的補救約定

④開發(fā)中規(guī)劃調(diào)整、成本增加、面積增減、政策改變時雙方利益如何調(diào)整？

⑤開發(fā)中因一方違約行為，導致開發(fā)延誤、成本增加、交房逾期、質(zhì)量問題等造成的損失、費用增加如何承擔；

⑥如何防止和解決開發(fā)中的債務問題；

11、項目合作開發(fā)的多種變型及相應的風險要點與處理方案：

①代建加代銷售的合作模式，操作優(yōu)勢、適用條件及要點；

②合伙開發(fā)，項目部式的管理要點和