【課程背景】

針對(duì)新近涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，全員、全面了解一個(gè)項(xiàng)目全生命周期的開(kāi)發(fā)流程是至關(guān)重要的。

【思想介紹】

按項(xiàng)目的時(shí)間順序，逐個(gè)階段詳細(xì)解讀項(xiàng)目全周期的開(kāi)發(fā)流程。流程同時(shí)覆蓋企業(yè)內(nèi)外的兩條主線，并按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度和節(jié)奏的邏輯進(jìn)行了科學(xué)的鏈接和編排。既包括企業(yè)內(nèi)部的各專業(yè)部門(mén)協(xié)同的內(nèi)部作業(yè)流程，穿插了項(xiàng)目涉及政府部門(mén)及行業(yè)管理的報(bào)批報(bào)建，以及外部配套資源對(duì)接的外部辦事流程，

【課程對(duì)象】

房企決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總、總監(jiān)等）

房企操作層（各部門(mén)經(jīng)理、主管、職員等）

【課程收益】

面向房地產(chǎn)企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，各專業(yè)、各部門(mén)、各層級(jí)的干部和員工，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及外部合作及企業(yè)內(nèi)部協(xié)同的高效運(yùn)作建立全面的認(rèn)識(shí)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，房企管理咨詢專家，經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目操盤(pán)實(shí)戰(zhàn)型教練顧問(wèn)。建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊(cè)建筑師，注冊(cè)建造師。中國(guó)講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大、天大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)中高層實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬(wàn)科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開(kāi)允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營(yíng)銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，完成了30余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問(wèn)的服務(wù)，為200余家房企的管理咨詢、顧問(wèn)及企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，公開(kāi)課累計(jì)覆蓋超1800余個(gè)房企。

【課程時(shí)間】

整個(gè)課程時(shí)間為1-2天。

【課程大綱】

基礎(chǔ)知識(shí)：

1、 房地產(chǎn)企業(yè)管控系統(tǒng)概述

1、 管控鏈

2、 價(jià)值鏈

3、 外包供應(yīng)鏈

2、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理——項(xiàng)目管控平臺(tái)（經(jīng)營(yíng)&運(yùn)營(yíng)管理）

1、 計(jì)劃管理系統(tǒng)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃7個(gè)關(guān)鍵計(jì)劃（項(xiàng)目全景計(jì)劃）

企業(yè)管理四級(jí)計(jì)劃系統(tǒng)

2、 房企三全成本管理系統(tǒng)

全成本管理（9大類成本）、目標(biāo)成本計(jì)劃

全過(guò)程管理（前期成本管理、中期成本控制、后期成本總結(jié)考核）

全員成本管理（成本管理部門(mén)VS成本發(fā)生部門(mén)）

目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)控制，責(zé)任成本、成本考核

一.土地獲取階段全部工作內(nèi)容 

1.土地信息收集階段工作內(nèi)容

現(xiàn)狀調(diào)查工作要點(diǎn)

用地規(guī)劃條件調(diào)查要點(diǎn)

實(shí)地踏勘工作要點(diǎn)

周邊資源調(diào)查要點(diǎn)

區(qū)域規(guī)劃調(diào)查要點(diǎn)

2.土地初判階段工作內(nèi)容

交易方式及土地價(jià)格市場(chǎng)調(diào)查

建造成本市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

形成《初判報(bào)告》工作要點(diǎn)

3.土地深判階段工作內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)查

項(xiàng)目定位及初步產(chǎn)品定位假設(shè)

強(qiáng)排設(shè)計(jì)組織工作要點(diǎn)

多方案比較的收入、成本及財(cái)務(wù)分析

開(kāi)發(fā)周期及土地投資效率分析

現(xiàn)金流分析

編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》工作要點(diǎn)

4.項(xiàng)目資金合作過(guò)程工作內(nèi)容

項(xiàng)目投資及融資

尋找合作資金的工作要點(diǎn)

……

5.土地摘牌過(guò)程工作內(nèi)容

獲取土地策略研究的工作要點(diǎn)

參加土地招拍掛

成交確認(rèn)書(shū)

6.簽訂《土地合同》工作內(nèi)容

項(xiàng)目公司成立注冊(cè)事宜

7.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》工作內(nèi)容

8.土地確權(quán)階段工作內(nèi)容

拆遷補(bǔ)償及安置工作要點(diǎn)（或有）

9.《土地證》辦理工作內(nèi)容

出讓金及契稅

二.項(xiàng)目策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工作程序

10.區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研工作內(nèi)容

市場(chǎng)供求調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查

商業(yè)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查

11.項(xiàng)目定位工作內(nèi)容

客戶定位工作要點(diǎn)

價(jià)格定位（造價(jià)定位）工作要點(diǎn)

產(chǎn)品定位工作要點(diǎn)

初步產(chǎn)品建議書(shū)

概念設(shè)計(jì)工作要點(diǎn)

產(chǎn)品研究（經(jīng)濟(jì)測(cè)算）工作要點(diǎn)

運(yùn)營(yíng)定位工作要點(diǎn)

《產(chǎn)品建議書(shū)》及《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)》

12.設(shè)計(jì)前期工作內(nèi)容

方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

方案設(shè)計(jì)招標(biāo)

設(shè)計(jì)工作計(jì)劃

13.方案設(shè)計(jì)工作內(nèi)容

方案設(shè)計(jì)合同

方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)

修詳規(guī)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建

管網(wǎng)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

單體建筑方案設(shè)計(jì)

單體建筑設(shè)計(jì)方案報(bào)批報(bào)建

景觀園林方案設(shè)計(jì)

精裝修方案設(shè)計(jì)

示范區(qū)樣板房設(shè)計(jì)

14.方案版開(kāi)發(fā)指標(biāo)控制工作內(nèi)容

方案版開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃指標(biāo)制定

方案版目標(biāo)成本計(jì)劃指標(biāo)制定

方案版收入計(jì)劃指標(biāo)制定

年度計(jì)劃考核指標(biāo)調(diào)整

15.擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)工作內(nèi)容

單體建筑擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

設(shè)計(jì)單位選擇及合同工作要點(diǎn)

交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及確定

單體建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果評(píng)審

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化

地質(zhì)勘查工作要點(diǎn)

施工圖設(shè)計(jì)成果及評(píng)審

綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)

園林景觀施工圖設(shè)計(jì)

16.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理過(guò)程

辦證申請(qǐng)條件

消防審核

人防審核

大、小配套辦理

地名登記

取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

三.施工前期階段工作程序

17. 開(kāi)工準(zhǔn)備工作內(nèi)容

工程管理指導(dǎo)書(shū)

場(chǎng)地移交

場(chǎng)地開(kāi)口占道等手續(xù)

臨時(shí)水電及三通一平

工程招投標(biāo)（內(nèi)、外）

施工圖會(huì)審及交底

18. 《施工許可證》辦理工作內(nèi)容

建設(shè)工程報(bào)建登記

施工圖審查

工程招投標(biāo)

質(zhì)檢安監(jiān)手續(xù)辦理

取得《施工許可證》

19.現(xiàn)場(chǎng)放線工作內(nèi)容

20.開(kāi)工工作內(nèi)容

深基坑支護(hù)設(shè)計(jì)審查

樁基工程

基礎(chǔ)工程

基礎(chǔ)工程驗(yàn)收備案

四.營(yíng)銷階段工作程序

21.項(xiàng)目銷售前期準(zhǔn)備工作

營(yíng)銷推廣策略確定（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、推廣策略、招商策略）

營(yíng)銷推廣合作資源策略及招采

銷售示范區(qū)及樣板房策略

示范區(qū)樣板房工程

聯(lián)動(dòng)工作準(zhǔn)備

項(xiàng)目亮相方案確定

22.項(xiàng)目亮相工作程序

23.《銷售許可證》辦理工作內(nèi)容

物業(yè)招投標(biāo)

施工形象部位證明

產(chǎn)權(quán)面積額測(cè)量

銷售資金監(jiān)管

取得《預(yù)售許可證》

24.開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作程序

銷售內(nèi)部資料

客戶積累

銷售定價(jià)

銷售合同準(zhǔn)備

開(kāi)盤(pán)前銷售道具準(zhǔn)備

開(kāi)盤(pán)前項(xiàng)目形象提升

銀行按揭協(xié)議

25.開(kāi)盤(pán)工作程序

開(kāi)盤(pán)慶典

客戶轉(zhuǎn)化

回款落實(shí)

26.日常銷售工作程序

銷售計(jì)劃月度指標(biāo)分解

案場(chǎng)銷售分析總結(jié)

價(jià)格監(jiān)控

月度推廣執(zhí)行

客戶接訪及成交日常管理

合作方月度工作監(jiān)管

月度工作計(jì)指標(biāo)考核

27.清盤(pán)階段工作程序

五.施工過(guò)程工作程序 

28.主體施工階段工作程序

施工方案審核

材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收

重點(diǎn)分部分項(xiàng)、隱蔽工程驗(yàn)收

施工圖紙問(wèn)題解決

施工質(zhì)量監(jiān)督及問(wèn)題處理

29.施工過(guò)程中工作程序

變更簽證管理

工程款支付管理

主體驗(yàn)收備案

外檐材料確認(rèn)

甲分包材料招采

30.土建裝飾工作程序

毛坯房交工界面

31.安裝工程工作程序

室內(nèi)給排水

室內(nèi)熱水

衛(wèi)生器具

采暖工程

電力、電氣工程

防雷工程

32.智能化工程工作程序

33.暖通空調(diào)工程工作程序

通風(fēng)與空調(diào)工程

34.電梯安裝工程工作程序

電梯招采

井道施工配合

電梯安裝調(diào)試

35.配套工程工作程序

綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)

水、電、氣、熱、中水等管線施工

園林景觀工程

配套工程竣工結(jié)算

六.竣工驗(yàn)收工作程序 

36.毛坯房竣工驗(yàn)收工作程序

毛坯房驗(yàn)收備案

毛坯房竣工結(jié)算

37.精裝房竣工驗(yàn)收工作程序

成品房精裝修施工

成品房驗(yàn)收備案

成品房竣工結(jié)算

七.入住階段工作程序

38.綜合驗(yàn)收工作程序

39.入駐階段工作程序

入住準(zhǔn)備工作要點(diǎn)

辦理入住工作要點(diǎn)