萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)



從新世紀初，萬科集團為了實現(xiàn)跨區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，提升項目管理效率，實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)
展，制定了“萬科項目開發(fā)設(shè)計流程與成果標準”；設(shè)計管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一！
當前房地產(chǎn)新環(huán)境下，尤其是由以往的資源競爭轉(zhuǎn)向能力競爭的未來房地產(chǎn)市場，研發(fā)
設(shè)計管理能力顯得尤為重要；產(chǎn)品的設(shè)計優(yōu)化，產(chǎn)品溢價能力的提升，設(shè)計成本優(yōu)化，
使產(chǎn)品在合理的成本基礎(chǔ)上提高產(chǎn)品溢價空間；將是課程的“重中之重”；本課程以萬科
的項目開發(fā)設(shè)計流程與成果標準為基礎(chǔ)，整合講師十多年的研發(fā)設(shè)計管理經(jīng)驗和技巧，
將企業(yè)設(shè)計管理，產(chǎn)品全方位設(shè)計，戶型研究，立面研究，景觀研究，通過設(shè)計手段進
行成本優(yōu)化等核心內(nèi)容，全部輔助具體翔實的案例進行精彩演講；使您在接受萬科設(shè)計
及設(shè)計各方面創(chuàng)新的實施理念和操作方法同時，進一步提升自己的實際操作能力，進而
達到開拓視野與工作效率同步提升的目的。并重點講解在萬科以及在萬科之外的企業(yè)如
何應(yīng)用和發(fā)展,如何進行產(chǎn)品突圍，如何實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，如何進行成本優(yōu)化等。內(nèi)容精彩
，不容錯過。


【課程收益】
分享國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)先住宅單體立面、景觀設(shè)計亮點及戶型優(yōu)化創(chuàng)新節(jié)點，助企業(yè)打造最
強產(chǎn)品銷售力；
分享與詳實剖析國內(nèi)大量最新、最前沿、最暢銷戶型優(yōu)化創(chuàng)新案例，助力學員自身操盤
項目標桿復制；
歡迎學員以自身企業(yè)的項目實例為案例范本，導師極具現(xiàn)場診斷分析，現(xiàn)場解決實際問
題，受益無窮；

【課程對象】
關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)品的決策層管理人員（董事長、總經(jīng)理、副總等）、負責產(chǎn)品設(shè)計與營銷
的中高層管理人員（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）

【課程收益】
1、學習萬科產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新與產(chǎn)品的溢價提升方法。
2、學習萬科產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新的各個專業(yè)及關(guān)鍵環(huán)節(jié)
4、學習設(shè)計管理體系下的成本管理方法、程序及工作標準
5、深度剖析項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的重點手段
6、從設(shè)計中的成本管控通病與案例分享、借鑒經(jīng)驗

【培訓內(nèi)容】
第一部分：萬科地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新及戶型優(yōu)化設(shè)計
一、房地產(chǎn)項目成功經(jīng)驗與一體化設(shè)計（開篇）
（一）房地產(chǎn)成功公式
1、賣點
2、賣相
3、賣法
案例：深港房地產(chǎn)商會會所

（二）一體化設(shè)計
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地產(chǎn)項目立面設(shè)計（立面篇）
（一）設(shè)計從穿衣打扮開始

（二）論立面設(shè)計十大關(guān)系
1、前后關(guān)系
2、上下關(guān)系
3、左右關(guān)系
4、內(nèi)外關(guān)系
5、構(gòu)圖（虛實、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、點綴色）
7、風格
8、材料
9、細節(jié)
10、不影響功能
案例：樂山嘉州新城西一區(qū)、合肥.瀾溪鎮(zhèn)、成都華潤鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯
斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊
3、立面設(shè)計的細節(jié)
案例：萬科.白馬花園、城開.湯山公館

（四）立面設(shè)計實戰(zhàn)
案例：光大.數(shù)字家庭、珠海.三疊泉五星級酒店、振業(yè).第五公社

三、房地產(chǎn)項目戶型設(shè)計創(chuàng)新（戶型篇）
（一）戶型庫

（二）戶型基本價值分析
1、人的尺度
案例：萬科紅、柏林印象
2、人的習慣
案例：香江灣等、顧客敏感點
3、人的關(guān)系
案例解析：
大開眼界（略十八個案例）
指手畫腳（略十八個案例）
博采眾長（略八個案例）
獨辟蹊徑（略七個案例）
異想天開（略三個案例）

（三）戶型設(shè)計創(chuàng)新
1、廚房
2、臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系
3、平面組合創(chuàng)新
4、剖面組合創(chuàng)新
5、衛(wèi)生間
6、玄關(guān)及收納空間
7、主題
8、日本戶型研究及啟示
案例：風尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬科城、萬科青山湖8號、湯臣一品


（四）規(guī)范的創(chuàng)新
1、客戶附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“陽臺、露臺”
秘籍之“百變凸窗”　　　
秘籍之“利用層高”
秘籍之“延展空間”
秘籍之“共享梯廳”
秘籍之“隱藏式衣櫥”
秘籍之“室外空間室內(nèi)用

（五）戶型平面優(yōu)化思路
案例：天津.偉星城項目、東方紐藍地、天津.空港項目

（六）小戶型設(shè)計
1、小戶型演變的五個階段
2、螞蟻供房
3、萬科丁克概念住宅
4、萬科極小戶型
5、標普公寓戶型研究
6、萬科一新公寓研究
7、小戶型案例賞析

（七）產(chǎn)品策略之標準與創(chuàng)新
1、情景洋房合院－標準情景洋房的升級版：廣州南湖
2、TH的合院－突破了TH的傳統(tǒng)聯(lián)排形態(tài)：第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房－適用于陡坡地形：東海岸、萬科城
4、平地洋房－一種新形態(tài)的洋房：萬科城
5、新洋房－改變了洋房的傳統(tǒng)寬面寬的形態(tài)：第五園
6、新多層－具有情景洋房的空間形態(tài)的多層：萬科城
7、小高層－一種新形態(tài)的小高層：萬科城

（八）平面設(shè)計優(yōu)化實戰(zhàn)案例
案例：武漢.萬科城市花園別墅、東莞.萬科松山湖、萬科.松山湖TH單位、中惠.沁林山
莊別墅、招北項目、珠海西海岸、光耀.候鳥基地

第二部分：房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化與控制
一、戶型優(yōu)化與精細化設(shè)計

二、成本的限額設(shè)計計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
1、在項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點”與案例分析
2、如何理解研發(fā)階段的成本控制--研發(fā)階段成本控制內(nèi)容
（1）含鋼量及土建造價
（2）景觀造價
（3）示范區(qū)造價
（4）設(shè)計變更簽證率

三、項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化
1、規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
（1）車庫規(guī)劃方案對成本的影響
（2）不同容積率人防規(guī)劃建設(shè)的模式對成本的影響
2、建筑方案階段的成本優(yōu)化
3、戶型設(shè)計的成本風險
（1）立面設(shè)計與平面設(shè)計的耦合度帶來的成本風險
（2）主要風格與形式選擇造成的成本風險
（3）方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風險
（4）方案階段的結(jié)構(gòu)定性優(yōu)化設(shè)計
案例：萬科紫臺窗墻比優(yōu)化設(shè)計

四、建筑擴初階段的成本優(yōu)化
1、優(yōu)化層高對成本控制的意義
降低層高的意義　　影響凈高的主要因素　　優(yōu)化措施
2、結(jié)構(gòu)專項問題研究應(yīng)前置
（1）抗浮設(shè)計水位的確定
（2）地基方案的比較，地基坑支護方案的比較
（3）基礎(chǔ)形式的選擇與產(chǎn)品附加值
（4）主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化
（5）轉(zhuǎn)換層設(shè)置與成本優(yōu)化
（6）最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)
五、 材料部品選用的成本優(yōu)化
1、倡導在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置
2、倡導在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板
3、標準化、工廠化、規(guī)?；牟牧吓c部品

六、景觀方案的成本優(yōu)化

七、施工圖階段的成本優(yōu)化
1、如何控制設(shè)計變更簽證率
2、細部做法的控制與審查

八、設(shè)計中的成本管控通病與案例分析